Karara konu uyuşmazlıkta kiraya veren, İstanbul'daki iş yerinin 2005 yılından beri aynı kiracı tarafından kullanıldığını belirterek kira bedelinin yeniden belirlenmesi için dava açtı. Mülk sahibi, aylık net 22 bin 310 liralık kiranın bölgedeki benzer taşınmazların bedellerinin altında kaldığını ileri sürerek 1 Mayıs 2021'den itibaren aylık kiranın net 39 bin lira olarak belirlenmesini talep etti.

Mahkeme 2018'deki sözleşmeyi dikkate aldı

İlk derece mahkemesi, taraflar arasında 1 Mayıs 2018 başlangıç tarihli yeni bir kira sözleşmesi bulunduğunu dikkate aldı. Bu sözleşmenin üzerinden dava tarihinde henüz beş yıl geçmediği gerekçesiyle kira bedelinin emsal değerler üzerinden hak ve nesafet ilkelerine göre yeniden belirlenemeyeceğine karar verdi.

Kiraya verenin istinaf başvurusu da bölge adliye mahkemesi tarafından reddedildi. Bunun üzerine uyuşmazlık Yargıtaya taşındı.

Yargıtay kararı bozdu

Dosyayı inceleyen Yargıtay 3. Hukuk Dairesi ise alt derece mahkemesinin kararını bozdu.

Yargıtay, kira ilişkisinin gerçekte ne zaman başladığının ve 2018'de imzalanan sözleşmede belirlenen kira bedelinin o tarihteki emsal ve rayiçleri yansıtıp yansıtmadığının araştırılması gerektiğine hükmetti.

Buna göre yeni sözleşmede belirlenen bedelin rayice uygun olduğunun tespit edilmesi durumunda kira bedelinde ilgili döneme ilişkin endeks dikkate alınacak. Bedelin rayice uygun olmadığının belirlenmesi durumunda ise ilk kira ilişkisinin başlangıcından itibaren geçen süre göz önünde bulundurularak şartları oluşmuşsa kira bedeli hak ve nesafet ilkelerine göre tespit edilebilecek.

Yeni sözleşme 5 yıllık süreyi otomatik olarak sıfırlamıyor

Karar, özellikle uzun yıllardır devam eden ancak daha sonra yeni sözleşmeyle yazılı hâle getirilen kira ilişkileri açısından önem taşıyor.

Yargıtayın değerlendirmesine göre, sonradan imzalanan kira sözleşmesinin varlığı tek başına beş yıllık sürenin yeniden başladığı anlamına gelmiyor. Mahkemenin, yeni sözleşmenin niteliğini ve sözleşmede belirlenen bedelin imzalandığı tarihteki piyasa koşullarını incelemesi gerekiyor.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, gerekli araştırmalar yapılmadan verilen ilk derece mahkemesi kararını eksik inceleme nedeniyle hukuka aykırı bularak bozdu.